전월세 계약을 마치면 이사와 잔금 준비에 쫓겨 신고를 뒤로 미루기 쉽다. 확정일자를 받았으니 전월세신고도 끝났다고 생각하는 경우도 있다. 그러나 신고 의무와 보증금 보호를 위한 절차는 구별해야 한다.
계약서를 제출하며 임대차신고를 하면 확정일자도 함께 처리될 수 있지만, 확정일자만 받았다고 신고까지 완료된 것은 아니다.
신고 대상 금액과 30일 기한 확인
첫째는 신고 대상과 기한이다. 주택 임대차신고는 수도권 전역과 광역시, 세종시, 제주도, 그 밖의 도의 시 지역 등이 대상이다. 일반적으로 도의 군 지역은 제외되지만 경기도나 광역시에 속한 군까지 일괄 제외되는 것은 아니다. 주택 소재지가 신고 대상 지역인지 먼저 확인해야 한다.
금액 기준은 보증금 6000만원 초과 또는 월세 30만원 초과이다. 둘 중 하나만 넘어도 신고 대상이 될 수 있다. 보증금 6000만원에 월세 30만원인 계약은 금액 기준을 넘지 않지만, 보증금 7000만원에 월세 20만원이라면 보증금 기준을 넘는다. 아파트뿐 아니라 실제 주거용으로 사용하는 오피스텔이나 고시원 등도 대상에 포함될 수 있다.
신고 기한은 입주일이나 잔금일이 아닌 계약 체결일부터 30일 이내이다. 신규 계약과 금액이 바뀐 갱신계약을 살펴야 하며, 임대료 변동이 없는 갱신계약이나 묵시적 갱신은 신고 대상에서 제외된다. 계약서를 나중에 쓰기로 했더라도 주택과 임대료, 기간 등 주요 조건에 합의하고 계약금이 지급됐다면 신고 기산점이 문제될 수 있다. 서류 작성일까지 무조건 기다려도 된다고 생각해서는 안 된다.
계약서 첨부 신고와 확정일자 처리
둘째는 방문과 온라인 신고 방법이다. 방문할 때는 대상 주택 소재지 관할 읍·면·동 행정복지센터에 신분증과 임대차계약서를 준비한다. 임대인과 임차인에게 공동 신고 의무가 있지만 두 사람이 반드시 함께 방문할 필요는 없다. 양쪽이 서명하거나 날인한 계약서를 한 사람이 제출하면 공동 신고로 처리할 수 있다. 대리인이 신고한다면 위임장 등 필요한 서류를 미리 확인한다.
온라인으로는 국토교통부 [부동산거래관리시스템](https://rtms.molit.go.kr)에서 신고한다. 본인인증 후 주택 임대차신고 메뉴에서 소재지와 계약 당사자, 보증금·월세, 계약기간 등 정보를 입력하고 계약서 파일을 첨부해 제출하는 방식이다. 계약서는 주소와 금액, 서명 등이 선명하게 보이도록 준비한다. 입력 후에는 계약서와 신고 내용이 일치하는지 확인한다. 임시저장만 하고 끝내거나 보완 요청을 놓치지 않도록 처리 상태와 신고필증도 확인해야 한다.
임대차계약서를 제출해 임대차신고를 하면 법에 따라 확정일자가 부여된 것으로 본다. 별도 신청을 줄일 수 있다는 의미이다. 다만 계약서를 제출하지 않은 신고까지 확정일자가 자동 처리된다고 단정해서는 안 된다. 국토교통부 전자계약시스템을 이용한 경우에도 신고와 확정일자의 신청 이후 완료 여부를 확인해야 한다. 확정일자만 별도로 받은 사람은 임대차신고 대상이라면 신고 이행 여부를 따로 살펴야 한다.
확정일자만으로 보증금 전액 반환이 보장되는 것도 아니다. 우선변제권을 갖추려면 주택의 인도와 주민등록 등 대항요건도 필요하다. 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 원칙적으로 다음 날부터 대항력이 생긴다. 임대차신고를 했더라도 이사 후 전입신고까지 자동으로 끝났다고 생각해서는 안 된다.
지연신고와 거짓신고 과태료 구분
셋째는 과태료이다. 계도기간은 2025년 5월 31일 종료됐으며, 2025년 6월 1일 이후 체결한 신고 대상 계약부터 과태료 부과가 시행됐다. 현재 미신고·지연신고의 일반 부과기준은 계약금액과 지연기간에 따라 2만~30만원이다. 계약 내용을 거짓으로 신고하면 100만원이 부과된다. 인터넷에 남아 있는 종전 기준과 현재의 세부 부과기준을 구별해야 한다.
기한을 넘겼다고 신고 의무가 사라지는 것은 아니다. 늦었다면 계약 내용과 지연 사유를 정리해 관할 신고관청에 문의하고 신고를 진행하는 편이 좋다. 구체적인 부과 여부와 감경·면제 적용은 해당 사안에 따라 확인해야 한다. 신고한 뒤 보증금이나 월세가 바뀌거나 계약이 해제됐다면 변경·해제 신고가 필요한지도 살펴야 한다.
신고필증과 보증금 보호 요건 점검
전월세신고는 계약 직후 대상 여부와 기한을 확인하는 데서 시작된다. 계약서에 적힌 주소와 금액을 바탕으로 방문 또는 온라인 신고를 마치고, 신고필증과 확정일자 부여 내역을 보관하면 된다. 이사 후에는 전입신고와 실제 입주도 별도로 챙겨야 한다. 신고 대상 금액 이하라도 보증금 보호를 위해 확정일자를 받을 필요는 따로 검토해야 한다. 신고 의무를 지키는 일과 임차인의 권리를 갖추는 일을 함께 확인하는 것이 핵심이다.
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